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〝任志强们〞没说破的中国楼市真相

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发表于 2018-7-9 17:32:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

在中美贸易战正式开打后,坊间有个说法,北京当局如果松绑楼市调控,其所得立刻弥平关税损失,此言依据的是中国房地产公司上半年业绩。
7月4日,最新统计数据出炉,今年1至6月,百强房企合计销售近4.6万亿元,同比增长36.5%。报告称,上半年热销、房价暴涨的主要领域是三四线城市。难怪有人说,一二线城市放开限购也会暴涨,有了房地产市场的税收,关税损失算什么。

缩小范围来看,今年仅上半年,十大地产商就卖出1.97万亿元,这个销售数字,比2015整年的销售总和还多出4700多亿元,也只比2016全年少了2%而已。

再看另一个统计,5月份70个大中城市房价变动,61个城市环比上涨,2个城市环比持平,7个城市环比下调。所谓下调不是指房价跌了,而是涨幅收窄。

以上合计来看,今年1至6月,全国(中央和地方)发布的楼市调控政策近200次之多,但在如此调控高压下,众地产商尤其是房企巨头,再次创下了历史最佳的半年销售业绩。

然而新数据代表的还是一个旧结果,即楼市越调控房产销售越火爆,房企营收也还是越调控越肥美。过去、现在乃至以后,楼市调控这个越限越涨的怪圈问题,任志强等地产大佬也早有解说。

通常对刚需民众而言,总是认为楼市〝调控失败〞、〝调控无效〞,是对官方〝调控〞一词会错意,因为从中央到地方政府调控政策的本意,不是不让房价上涨,而是在抑制房价明显过快上涨。

目前中国钟摆化生存的人口有1.2亿,城市化率不足5成,这意味着,城市化建设还在加剧进行,亦即带来巨大刚需。所以任志强说,房地产还有20年的红利期,未来20年中国要把城市化完成率达到70%。

可见今年上半年楼市火爆的三四线城市,房企热销受益于当地政府出台各种各样的〝人才落户〞政策。各地相继〝抢人〞,〝爱才〞是其次,〝爱财〞是最主要,房地产商和地方政府皆〝财源滚滚〞。

不过房企亮丽营收背后有隐疾,正常情况这样的业绩应该反映在股价上,但一直以来地产股及上市房企股价不振,近期还接连遭受重挫。房企业绩与股价背离的主要原因是债务压顶。资料显示,资产负债率超过80%红线的房企至少有三成。

在中美贸易战期间,曾引发舆论讨论中国有几个核弹会不会爆了,其中之一就是楼市。

债务率高筑的房地产商,今年下半年至2020年都将是还债高峰期,从今年四季度至2020年二季度,全国房企累计到期人民币信用债金额约为1.37 万亿元、美元债约为 606 亿美元(约合4020亿元)。

据报导,截至2016年底,全国房企的债务规模至少达11.2万亿元,若加上隐形债务,这个数字会更高。仅仅以11.2万亿元计算,这意味着13亿的国人,每人需要拿出近9000元给房企,才能拯救房地产这个债务大窟窿。

房企既然如此赚钱,何以最后还是债务缠身?直接说具体原因〝高负债拿地〞,这是房地产业的普遍现象,无论你是小房企还是万科这样的巨头,个个都是负债累累。

而地方政府坐拥土地的财神爷,有楼市这棵摇钱树,为什么也债务累累?还同房企债务一样还成为一个核弹级别的存在?因为一份财政入却要供养党委、政府、人大、政协等党政4套班子花销,还有深不见底的腐败,过去几年落马大大小小官员贪腐金额就是明证。

地方债务之所以能够稳住不爆,最主要原因是各级政府握有土地资源,只要房市价持续走高,土地继续增值,债务就可高枕无忧,然后只要经济成长保持在一定水准以上,房市维持一定温度,土地继续增值,就会在这个体制内循环下去。

中国楼市调控怎么越限越涨,各地政府怎么可能〝房住不炒〞,这些问题的答案不独任志强,凡地产大佬都知道也都说了不少,但其根本原因一直没点破:这个体制是共产党体制,中国宪法将土地所有权及使用权分开,土地名为〝国家所有〞、〝全民所有〞、〝集体所有〞,实为一党所有,房价若跌,土地卖不出去或不能维持高价位,就没钱养活党组织,政权就会垮台。






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